Компания NF Group представила результаты анализа рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области за 2023 год. За год доля вакантных площадей в сегменте упала до 0,4%, что составляет 19 тыс. кв. м.
Объем сделок с качественными объектами достиг рекордных 969,7 тыс. кв. м, увеличившись почти в три раза по сравнению с предыдущим периодом. Средневзвешенная арендная ставка увеличилась с 5 750 руб./кв. м/год в конце 2022 года до 8 650 руб./кв. м/год по итогам 2023 года.
Ключевыми факторами, сформировавшими эти тенденции, стали реализация отложенного спроса, дефицит арендуемых площадей, особенно в действующих объектах, и увеличение затрат на заемное финансирование. Прогнозируется, что эти динамики сохранятся в 2024 году.
На протяжении 2023 года доступные для аренды площади в действующих складских комплексах были минимальными, составляя всего 0,4% от общего объема в декабре. В строящихся объектах 77% складских площадей уже были законтрактованы, и оставшиеся находятся на этапе обсуждения контракта.
Неудовлетворенный спрос на склады классов А и В в Петербурге и его окрестностях достигает около 500 тыс. кв. м. При этом 75% от этого объема представляют собой запросы на строительство под заказ (build-to-suit или build-to-lease), преимущественно блоки размером около 50 тыс. кв. м.
Более половины запросов на аренду (57%) касаются блоков площадью от 10 тыс. кв. м. Однако из-за дефицита подходящих площадей потенциальным арендаторам практически невозможно найти подходящие объекты.
Общий объем сделок с классом А и В (исключая продления договоров аренды) за 2023 год составил 969,7 тыс. кв. м, что практически в три раза больше объема сделок за предыдущий год. 82% сделок были заключены на первичном рынке — в строящихся объектах или в ранее неиспользуемых построенных объектах. Этот показатель доли сделок является рекордным за всю историю.
В 2023 году 57% объема площадей пришлось на сделки прямой аренды, 37% — на сделки формата build-to-suit, и всего 4% — на сделки продажи, что объясняется ограниченным предложением площадей более 10 тыс. кв. м, доступных для покупки.
Константин Фомиченко, партнер и региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group отметил, что ожидается устойчивый спрос на складские помещения в Санкт-Петербурге, в первую очередь, благодаря компаниям онлайн-торговли. Общий объем «неудовлетворенного» спроса в 2024 году прогнозируем на уровне минимум 500 тыс. кв. метров, что обязательно приведет к появлению новых проектов и новых игроков на рынке.
Главным двигателем рынка стали компании онлайн-торговли, в частности, Ozon, доля которой составила 67% от общего объема сделок на рынке. Важными проектами стали строительство объектов в формате build-to-lease в Порошкино, Янино и Колпино.
В 2024 году ожидается рост средневзвешенной арендной ставки из-за стабильного спроса со стороны арендаторов и отсутствия свободных предложений даже в строящихся зданиях. Прогнозируется, что средневзвешенная арендная ставка достигнет 9 000 руб./кв. м/год и выше при относительной стабильности макроэкономической ситуации.
